不動産投資の開始

個人事業の難しさ

以下の記事で、個人事業を始めるための情報をシェアさせていただきました。個人事業は勿論やった方が良いのですが、それだけではFIREにまだまだ近づけないと考え、不動産投資について検討しました。今回はその検討内容についてお話したいと思います。

個人事業を始めてから１年余り経過した時点で、ありがたいことに、個人事業で少額とはいえ収入を得ることができました。個人事業の難しいところは、やはり本業がある以上、なかなか思うように拡大させられない点です。

個人事業の対応は、平日の夜、または土日にやることになりますが、基本的に私のお客様の稼働日は、勿論平日昼間です。ですので、有給休暇を取得して対応することもあります。というか、それが基本的な働き方になっています。有給には限りもありますし、急な有給取得等で本業に差し障って、そちらがうまく回らなくなると、却ってFIREから遠ざかることもありえます。そうなると本末転倒です。

このような背景から、この個人事業で収入を上げるのには限界があり、それがあまり大きくないということを早々に理解しました。

というか、始める前に気が付くべきでした…。

ですので、FIREに近づくためには、それ以外に、あまり時間をかけなくても良い収入源が必要だという考えに至りました。

不動産賃貸業のメリット

では、どのようなビジネスが良いか。あまり時間をかけないという観点から考えると、その業務の多くを委託できる性質のものであれば、自分がかける時間は少なく済みます。そのほとんどを委託できるビジネスとなると、何かのオーナーになって、それを貸し出すといったビジネスが考えられるのではないでしょうか。

その代表的なものは、やはり不動産だと思います。不動産自体が十分な資産でもありますし、景気によっては十分なキャピタルゲインも期待できます。不動産投資で成功して、若くしてFIREしたという成功事例も、最近では多数聞こえてくるようになりました。

青色申告と会計ソフトについて述べた記事でも少し触れましたが、１軒既に賃貸していたこともあり、賃貸という意味での不動産投資がどういうものかは一応経験していましたし、それが自分に合っているとも思っていました。個人的にも、間取りや物件情報を見るのが好きでしたので、物件選びも苦にならず、寧ろ楽しめます。こういった背景を考慮して、不動産投資を次のビジネスとして取り組むことにしました。

不動産投資の種類

不動産投資と一口に言っても、取り組み方は様々あるかと思います。物件を安く仕入れて高く売る、キャピタルゲインを狙う方法もひとつでしょう。

ビジネスとしての物件の売買はもはや宅建業で、宅建業の免許が必要ですね。

その他、今はREITのような不動産投信があり、それに投資するのも不動産投資と言えるかもしれません。自分一人で物件を所有せずに、小口オーナーとなる、不動産クラウドファンディングのような投資方法もありますね。まずは小口の投資額で始めたいという方は、これらの選択肢もアリかと思います。完全にお任せできる点も大きなメリットですね。

一番オーソドックスなものは、自分で物件を所有し、賃貸に出すという方法でしょう。私もこれを選択しました。これを始めるには、まず賃貸物件が必要です。賃貸物件と言っても、これも様々あります。戸建て、アパート、マンション(区分)、マンション(一棟)など。貸し方も、今は民泊のような方法や、レンタルルームといったやり方もありますが、私はオーソドックスな居住用途を選択しました。

不動産賃貸業の差別化

今は、FIREブームのためか、不動産投資を始める人が増えているようです。そして、それだけが理由というわけではないでしょうが、以前ほど不動産の利回りが高くないようです。

昔から大家業をやっていらっしゃる方は、そういった利回りの高い時代のことをご存じなので、今は買う気にならないという人もいらっしゃるようです。ライバルは増え、物件は値上がりするわけですから、きちんと差別化しておかないと、競争には勝てません。折角の投資がマイナスになってしまっては、FIREどころではありませんからね。

ではどうやって差別化するかですが、色々と考えた結果、私の差別化ポイントは、私の場合は米軍関係者向けの賃貸(所謂ベース賃貸)とすることにしました。この場合、日本人とは違う家賃設定となり、高い利回りが期待できます。その分、ベース賃貸ならではのリスクがあり、ハイリスクにはなりますが、幸い基地の近くに住んでいたことがあり、その土地勘と人脈を活かして、何とかリスクを抑えていこうと考えています。

不動産投資のリスク

とはいえ、ハイリスク・ハイリターンだからというわけではなく、ひとつの物件にだけ投資していては、何かあった場合に大きな損失を被るリスクがあります。例えば、基地の規模が縮小した、基地内に大規模な住宅が建ち、基地外に住む人口が減った、といったベース賃貸ならではのリスクもそうですが、１棟ものの物件でない、区分マンションや戸建ての場合は、空室か満室かのいずれかですから、振れ幅が大きいです。投資の基本ですが、卵をひとつのカゴに盛ってはいけないわけです。

これは理解していますが、たくさんの卵を買えるほど、不動産は安い買い物ではないのです…。

勿論、最終的に土地という資産が残る１棟ものの方が、資産性もある程度保たれますし、そういった意味でもリスクが抑えられるのですが、今回の戦略の方が利回りは高いように思いました。

不動産だけに限っても、やはりポートフォリオを組み、リスクを分散させることは重要だと思いますが、最初からそんな資金を用意できる人は極稀で、一般庶民は何か一つから始めるのだと思います。私の場合は、最初はリスクを取ってでも高利回りで初めるという選択をしました。

そして、それで得た収入から保有物件の残債を減らせば、保有物件を新たに担保にすることができます。また、高利回りで継続的に運用した実績を認めてもらえれば、先程の担保と合わせて、より大きな融資を引き出せるでしょう。それによって初めて、私みたいな持たざる者にも、土地付きのアパート一棟やマンション一棟などの購入機会が得られるのだろうと思います。

このような戦略に基づいてうまく規模を拡大できればと、甘い目論みを持ちながら、不動産事業を始めることにしました。不動産事業のその後の展開については、また別途記事にしたいと思います。