初めての賃貸

長く住むことができなかった初のマイホーム

不動産事業を志すよりも前に、初めてのマイホーム、それも(私にとって)申し分ない立地の物件を購入できたことは、以下の記事でシェアさせていただきました。しかし、そのマイホームに長く住むことはできませんでした…。今回はそのマイホームを賃貸に出した時のお話です。

一生に一度の買い物のつもりで購入した人生初のマイホーム、新築で入居し、食器棚、カーテン、エアコンなど、諸々時間を掛けて選定、購入し、いざ入居しました。ターミナル駅から駅チカで、庶民派の美味しいお店も多くて、シネコンからも徒歩数分。私にとって最高の立地で、とても快適な生活を送ることができていました。しかし、突然の妻からの

「会社辞めたい。辞めて専業主婦になりたい。」

という発言…。

え、嘘でしょ…。

と一瞬思いましたが、私よりも大変な職場環境であったことは理解していましたし、軽い気持ちで言っているわけではないことはよく分かっていましたので、何も言わずに受け入れることにしました。

しかし、そうすると買ったばかりのマイホームのことを考えなくてはいけません。夫婦２人で働いて返していこうという話で、駅チカの物件にしたので、ひとりで返していくとなると計画を見直す必要がありました。結局、諸々考慮して、私が年収を上げるために転職することにしまして、あっという間にこの物件から退去することになりました…。(この転職の理由や経緯について、詳細は別途お話ししたいと思います。)

賃貸管理会社を選ぶ

さて、結局入居して半年足らずのうちに退去することになったのですが、問題は、この家をどうするのか、つまり売るか貸すかです。購入直後でしたので、ここで売却しては、諸費用分損するだけだろうと思われましたので、貸すということで意見は一致しました。私の物件購入基準を、駅チカ(できればターミナル駅の)としていたのは、実はこういったケースも考慮してのことでした。

何かあった場合に、売却は勿論容易でしょうし、立地に価値がある以上、資産価値も低下しにくいはずです。そして勿論賃貸に出した場合でも、客付けも容易で、家賃が下がりにくいということになります。人生何があるかわかりませんから、こういった物件が望ましいと考えたわけです。不動産のような大きな資産を持ち、そしてその流動性が低いと、なかなか身動きとりにくくなります。

ということで、転職先の入社日がある程度読めた段階で、賃貸管理をお願いできる会社を探し、想定家賃や管理手数料等について聞くことにしました。よくある「賃貸物件一括査定」のようなものを使うと、多数の業者に一気に連絡してもらえるわけですが、自分で調べてみても、そういった会社の相場は大体同じようだったので、あまりたくさん聞いても仕方ないと考え、結局、次の２社とだけ会うことにしました。

• Ａ社　よく名前を聞く大手企業
• Ｂ社　首都圏で比較的高級な物件しか扱わないという企業

ターミナル駅から徒歩３分、しかも新築ということで、どちらも、こちらの想定以上の賃料を提示してくれました。管理手数料ですが、一般的に家賃の５％が相場のようで、大手企業Ａ社は勿論その価格。もう一方のＢ社は４％でした。実はこれは事前調査済みで、この具体的な理由について、直接知りたかったのです。

Ｂ社に、どうして他社より低い手数料を提案しているのかと聞くと、

「うちが比較的高級な物件しか扱わないのは、管理の手間が少ないから」

「高級な物件は家賃も高いため、面倒を起こす客に当たる確率も低いし、物件自体の管理体制も十分なところが多い」

「だから、うちの管理コストも抑えられ、結果としてオーナー様にそれ程要求しなくても利益が出る」

とのことでした。これを聞いた時に、品川に物件を持ち、それを賃貸していた後輩(なんてセレブな後輩…)が、「管理手数料は家賃の１％程度。コンシェルジュがいるようなマンションだから、管理の手間がほとんどないらしいです。」と言っていたことを思い出しました。流石に品川のコンシェルジュ付きマンションレベルとはいきませんが、ここなら４％でも大丈夫ということだったのでしょう。たった１％の差とはいえ、積み重なると大きくなります。ということで、Ｂ社に管理をお願いすることとし、退去の日を迎えました。

賃貸管理業では価格破壊が起きていて、今はもっと安いところがたくさんあります！

賃貸募集から申し込みまで

食器棚やエアコンは、設備として残し、その部屋のベランダ戸の高さに合わせたカーテンは、持って行っても使い道がありませんので、残置物として置いておきました。その方が、入居者様が決まるまでの間、部屋を日焼けから守ってくれますし、防犯面から考えても良いかと思いましたので。退去後、まずはＢ社の方が部屋に入り、空室の部屋の状態を写真に撮ります。

この写真と物件情報をまとめて、Ｂ社の自社サイト、そしてSUUMOやHomesなどのポータルサイトに掲載依頼し、賃貸募集を開始します。そしてそのレポートが、定期的に届きます。具体的には、どこのサイトを経由して、どれくらいの閲覧数(一覧表示、さらには詳細表示)があったかを時系列でまとめたものです。

これをみて、一覧表示された数自体が少ない場合は、顧客の検索条件によりヒットするように対策を打ったり、より多くのポータルサイトに掲載するなどの手段を講じるということでした。一覧は見られていても、それが詳細表示まで繋がっていない場合は、一覧表示された他の物件と比較して、何らかの魅力に欠けるということでしょうから、それを考慮して対策するということですね。

ブログ初めてみて改めて思いますが、SEO対策に通じるところがありますね。

正直、詳細閲覧数が少なく、入居者様が決まるまでに、かなり時間がかかるのではとドキドキしていましたが、まだ引っ越しシーズンではなかったことから、焦らず待つことにしました。

申込から家賃収入を得るまで

そして、退去から約１ヶ月程度で無事に申し込みがありました！申し込みがあった場合は、定期的なレポートに加えて、当然ですが随時連絡が入ります。オーナーですので、申込書も見られてしまうわけです。個人情報なのに良いのかなと、ちょっとドキドキしてしまいましたが、当然良いわけです。申込書には、当然ですがそこに住む人、つまり家族構成が記載されています。そして、こちらも当然ですが、継続的に家賃を支払ってもらえるかの判断基準である年収、そしてそれをどうやって得ているかという職業(勤務先)が記載されています。

勿論、Ｂ社が依頼した保証会社の審査が既に実施されているわけですが、オーナーもこれらの情報を確認し、賃貸契約を結ぶかどうか、最終的な判断をするということです。初めていただいたお申し込みは、中学生くらいのお子様がいらっしゃる母子家庭の親子でした。母子家庭とはいえ、お母様のご年収は十分ありました。元旦那様から、養育費もそれなりにいただいていたのかもしれませんが、比較的高い家賃設定にもかかわらず、お申込みいただいたのはありがたい限りです。

息子さんがまだ中学生ということもあり、高校も近所に進学するような場合には、長く住んでもらえる可能性もあります。そうなってくれると安定収入が得られますので、大変ありがたい話です。その他、家賃を払ってもらえなくなるかもしれない、部屋をキレイに使ってもらえないかもしれない、といった不安になる要素も特にありませんでした。

というか、明らかに怪しい情報がない限り、経験もない新米大家の私が見抜けるとは思えませんでした…。

とにかく、取り立てて拒否する理由もありませんでしたので、この親子にご入居いただくことにしました。契約後の入金ですが、礼金はそのままＢ社の手数料となり、敷金は勿論お返しするものですから、こちらの懐に入れて良いものではありません。当然ですが、家賃(Ｂ社の手数料減額後)だけがこちらの収入です。これが自分の口座に振り込まれて初めて、自分が大家としての第一歩を踏み出したのだと感じられました。

この時の経験が、その後不動産賃貸業を始めることへのハードルを低くしてくれたのだと思います。妻が専業主婦になり、世帯年収が低下したこと自体は残念なことだったかもしれませんでしたが、初の転職や、初の不動産賃貸など、その後の人生において良い経験をさせてくれるきっかけになりました。では、その後の経過については、また改めて記事にします。