初めての投資用物件

ターゲット顧客の設定

以下の記事で、不動産賃貸業を新たな収入源としたいこと、それにチャレンジするための戦略についてシェアさせていただきました。今回は、その具体的な進め方と、初めての物件購入についてお話したいと思います。

検討した結果、戦略は「ベース賃貸でまずはスタート」と決まりましたが、具体的にどう進めるかが問題です。そこでもやはり、戸建て or マンション、新築 or 築古、単身者向け or ファミリー向けなど、選択すべきことが沢山あります。

ベース賃貸の家賃は、まず物件で決まり、さらに入居される方の属性(階級や家族の有無)で決まります。例えば、とても良い物件で、25万円の査定が出たとしても、入居される方の階級が低ければ、その入居者様の階級で支払える家賃で契約することになります。勿論、階級が高い方の方が高い家賃がいただけますが、そういった階級の方は数が少ないです。

ちなみに、査定家賃はベースの物件査定担当者が、物件を内見してを決定します。

一番数が多いマス層は、やはり階級の低めの方(若い独身の兵士や軍属)になります。不動産投資のリスクは様々ありますが、やはり空室リスクが怖いです。それを考えると、マス層をターゲットにすることは、戦略としては間違いではありませんが、同じことを考える人は多数いる訳です。ですので、マス層向きの物件の中でも、何か他と違う魅力を備えることが重要かと思います。

差別化ポイント

これらを念頭に置いて、マス層向きの広さで、高利回りとなる物件を探していました。最初は、部屋の中のリフォームで差別化しやすいと思い、中古戸建を検討したのですが、築年数の割に物件価格が高く、思うような利回りが得られそうにありませんでした。

次に、その検討の際に知り合った、ベース賃貸向けの物件に強い不動産業者様から、中古区分マンションをご紹介いただき、その購入を検討することにしました。そのマンションは、ベースからも近く、同じマンション内でベース賃貸されている部屋もいくつかあるようで、マンション全体としてベース賃貸に対する理解があるようでした。

管理側の理解もあり、かつ入居者様も孤立しない環境であれば、空室リスクも下げられると思います。実際、退去が近い入居者様が、同僚や知り合いに自分の部屋を紹介するという形で、空室期間なく次が決まることも多いようです。

• ベース賃貸に対して理解がある
• 同僚が同じ物件に多く住んでいる
• ベースに近い

これらの条件が揃っていることは、異国に短期間だけ済まなくてはならなくなった方には、とてもありがたいことではないかと思いました。これら３点が揃っていることが、それ以外の物件に対する差別化ポイントになると考え、紹介いただいた物件を検討することにしました。

私も過去に海外赴任の経験がありますが、日本人が多く住んでいるエリアを選択しましたし、日系のエージェントに、日本人と契約したことがある大家さんの物件を紹介してもらいました。

これら３点が揃っていることが、それ以外の物件に対する差別化ポイントになると考え、紹介いただいた物件を検討することにしました。加えて、紹介いただいた物件は、既に入居者様がついている状態、所謂オーナーチェンジ物件でして、買ったその日か家賃収入が期待できる点も、１軒目という観点から安心でした。

融資について

最初の物件の購入から、法人を設立し、法人所有で購入することにしました。

個人で保有するか、法人で保有するかという議論については、また別途記事にします。

法人で購入する場合に困るのは融資です。個人であれば、どういった会社に勤めており、今後もこれくらいの年収を稼ぎ続けるだろうといった見込み、つまり信用があって、それに応じて融資してもらえるわけです。(所属している企業、勤続年数、年収等、所謂属性が良ければ、融資額、利率、期間といった条件が良くなるのは言うまでもありません。)

一方、立ち上げたばかりの法人では、何の信用もありませんから、まず貸してくれる金融機関が限られます。限られるうえに、良い条件もいただけません。何年か黒字経営を続けた実績があれば、問題なく借りられるとは聞きますが、その何年かを過ごすための資金は、やはり条件を妥協して借りるしかありません。とはいえ、まだ何の取引もない、立ち上げたばかりの法人ですから、経営者が連帯保証することになります。そして、その連帯保証人である経営者の属性が考慮されます。

私の場合、幸い高く評価してくださる銀行様があり、希望通りのフルローン(少し頭金を入れると利率を少し下げてくれる条件でしたが、フルローンにしました)で、利率も全く悪くない条件で融資していただきました。他も信販系の金融機関では、それよりも１％以上も高い利率を提示されていたので、とてもありがたかったです。

不動産会社様から聞いた情報ですと、その銀行様はもっと融資しても良いと言ってくれていたそうで、今後もお世話になりたい銀行様となりました。具体的にどれくらい融資していただけそうか、簡単に調べることができるサービス(以下)もあります。私も利用してみましたが、審査された結果、その金融機関様の金額と大きくずれていませんでしたので、それなりに信憑性はあるのだなと思いました。

INVASE（インベース）

購入から家賃収入を得るまで

法人も設立し、資金の目途も経ち、無事に１軒目の投資物件を購入することができました。と言っても、オーナーチェンジ物件でしたので、既に入居者様がいらっしゃったため、部屋の内見もできない状態でした。物件を実際見ないと、なんだか実際買った気にならないものです…。

購入後にやったことと言えば、管理会社を変更したことくらいです。といっても、ベース賃貸に強い不動産会社様から、ご紹介いただいただけで、自分で特に苦労して探してきたわけではありません。そちらの管理会社様は、客付けが強く、管理もしっかりされていて、安心して物件をお任せできています。他の大家さんのご経験として、良い管理会社様に出会うまで、結構苦労されているというお話を聞きますので、何の苦労もせず紹介いただけたことは、本当に運が良かったなと思います。

他にしたことと言えば、事前に火災保険に加入したくらいでしょうか。それでも、毎月きちんと家賃が振り込まれまして、本当に少しずつですが、着実にローンの残債は減っていき、投資の回収が始まっているのだと実感しました。

今後の大きなイベントは、やはり退去時でしょう。私が購入した時点で、もう２年以上お住まいということでしたので、今後何年住んでもらえるか分かりませんが、退去時にはそれなりの修繕が必要になります。それまでに、リフォームについてちゃんと勉強しておかなくてはいけないなと思いました。リフォームには多額の費用が発生しますから、ここで失敗してしまうと、これまでの投資の回収がキャンセルされることもあります。なるべく長く住んでもらえるよう祈りながら、リフォームの勉強を始めることにしました。

また機会があれば、どのようにリフォームの勉強をしたか、お話ししたいと思います。