資産運用EXPOへの参加と期待
昨今の投資ブームのおかげで、資産運用EXPOなるものが開催されるようになりましたね。貯蓄から投資へという政府の掛け声も影響しているのでしょうか。結構前からやっていたのは知っていましたが、遠方に住んでいたり、出張があったりと、なんだかんだ都合が合わず、行けていませんでした。実は、どんな金融商品を教えてくれるのかと、ずっと興味はあったのです。
若かりし頃には、資産運用で失敗もちょっとした成功も経験しましたが(以下の記事参照)、なんだかんだ資産運用は続けています。やはりFIREを目指すうえでは避けては通れませんし、学ぶ機会があるなら学んでおきたいものです。
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ということで、少し古い情報ですが、まずは2022年に本イベントに参加した時の報告をしておきたいと思います。
また別の記事で、2023年の参加報告(と2024年の参加予定)についてお話させていただくつもりです。
資産運用EXPOに期待していたものは、具体的には、富裕層など、一定のステータスの人しか、なかなか知り得ない情報など、ヒントだけでも教えてもらえないだろうかというものがありました。よく「資産を保有している人にだけ、良い投資話が回る」とか言いますよね。あれのヒントだけでも見つけられないだろうかと期待していました。
他には、日本国内ではなく、海外のファンド等へ投資する道筋など、教えてもらえないだろうか、とも考えていました。どうせなら分散投資したいですし、日本のルールに縛られない、ハイリターンな案件があるような気がしています(勝手な妄想…)。
ワンルームマンション投資の勧誘
上記のような期待を持って、2022年夏の資産運用EXPOに参加した時の感想をまとめます。 ちょっと記憶を辿りながらですので、少し曖昧な情報をお伝えするかもしれませんが、ご容赦ください。
会場を一回りして、一番多かったブースは、不動産投資関係ですね。その中でも、ワンルームマンション投資が多かったです。そして、そのほぼ全てが、お勧めできないレベルだと思いました…。その理由の第一は、どれもこれも、利回りがめちゃくちゃ低いです。というか、キャッシュフローが赤字のものを平気で並べているので、何か秘密があるのかと勘ぐってしまうレベルです。
など、元気に押してきてくれますけど、キャッシュフローが赤の負動産なんて買えません…。というか、管理費1,000円割引って、そんなに魅力的…？全部スルーしようと思ったのですが、そのうちの１社に話を伺うことにしました(というか捕まりました…)。
物件の希望条件を聞かれたので、期待はできないものの一応答えました。
う～ん、駅チカで、資産価値が残りやすいものがいいですかね…
というと、一応キャッシュフローが黒のものをお勧めしてきました。 まぁ、2,000~3,000円くらいでしたけど…。
流石に１ヶ月でも空室出たら、年間でマイナスになる物件はちょっと…
とやんわりお断りを入れます。 そうすると、
などと、すかさず反論されます。
節税も良いですが、その前にちゃんとキャッシュフローが出るものでないと購入は難しいですし、完済する頃にも十分な家賃取れますかね、その物件…。修繕積立金も安いみたいですけど、きっと上がりますよね？年金代わりになるでしょうか…。
と言って解放してもらいました。「節税」、「年金代わり」のような売り文句だけで、修繕積立金の上昇の可能性や、家賃の値下がりリスクについて触れないのはいかがなものかと思いますね…。
区分所有物件での節税
次に、上記のブースを出た目の前のブースを見ていたら、今度はそこの不動産業者に捕まってしまいました。そこは築古区分マンションで節税を薦めている業者でした。ちょっとその節税のスキームが、私は知らないものでしたので、話を聞くことにしました。
まず、区分マンションの減価償却について説明します。購入費用のうち、建物に相当する分について、(47－経過年数)＋経過年数 x 0.2の年数、減価償却できます。ここで建物相当分と言っているのは、区分マンションの価格には、少ないながらも土地の購入費用も入っており、これは減価償却できないからです。
そして、土地と建物の比率については、売買契約書に内訳が書いていればそれを適用すれば良いですが、そうでないことが、特に中古物件の場合は多いです。ですので、基本的には固定資産税の評価額の内訳等から、決定します。
くれぐれも、勝手に決めてしまってはいけません。
ここまでは私も理解していました。私が知らなかったのは、それ(建物部分)をさらに設備費として早く償却できるというのです。具体的には、建物の部分を、躯体と設備に分けるということだそうです。設備費は、法定耐用年数が、建物の47年ではなく、15年が適用されますので、先程の式が(15－経過年数)＋経過年数 x 0.2となるわけです。築古ですから、基本的に15年以上経過しています。30年だとすると30 x 0.2 = 6ですから、6年で償却となり、確かに早いです。
なるほど。それは分かりましたが、この躯体と設備の比率はどうやって決めるのですか？
と聞くと、
との回答。
？？？
何か根拠がなくてはいけないのではないですか？
と聞くと、
と要領を得ない回答でした。 土地と建物の比率だって、ルールがあり、それに従ってやっているからこそ、税務調査があってもきちんと答えられるわけですが、根拠なく決めた設備費について聞かれたら、答えるすべがありません。流石にこれではいけない気がしました…。
もう一度教えてください…。設備というのは具体的に何でしょうか？
と聞くと、
？？
具体的には何でしょうか？
と返します。
との回答。どうやら本人もあまり明確に定義できていないようでした…。 なんとなくですが、フルリフォームで同じものを手配する際の費用を出し、それを根拠とすることはできそうな気はしましたが、そこまでしたい気持ちにはなりませんでした。
法人で持つ分には、赤字ではなく黒字にしておいた方が、次の融資がつけやすくなりますし、個人で持つにしても、減価償却した分、最後売却した際の黒字が増えるので、譲渡所得税が増えます。短期的には節税できるでしょうが、その短期的な節税のために、ややこしい手続き踏んで、税理士さんにも相談して、と対応する気持ちにはなれませんでした。
リノベーションマンション投資
不動産の中でも、築古をリノベーションして販売するという会社もありました。自分の物件をリフォームする際に、お願いできる良いリフォーム業者様と繋がれたら良いなと思い、話を聞くことにしました。
ブースに張り出されている物件は、どれもそれなりのお値段でした。賃料も、リノベーションしているとはいえ、なかなかに高いです。具体的に、リノベーションの費用はおいくらくらいですかと聞いたところ、
と明るい返答。
えっ！400万円ですか！？
ひと部屋とは？大体ワンルームみたいですけど…？
と聞くと、
とのこと。 いやいや、ワンルームの家賃で400万円のコストを回収するのに何年かかるんですか…。リノベーション物件なんだから既に築古なのに、回収する頃には築60年位になっちゃいますよ…。
うーん、私の物件は、ある事情から家賃が固定なので、最低限のリフォームを安くできればと思っています…
とその場を失礼しました。
全体的に微妙だけど…
とまぁ、こんな感じでどこも微妙でした。ある意味面白そうだったのは、しいたけ栽培投資とかですかね。しいたけを育てて販売する事業に、オーナーとして出資するというものですが、ブースは結構込み合っていました。検索すると「あやしいたけ」とヒットするところが受けます。
不動産以外のブースは少なく、あってもイマイチなところが多く、全体的に有益な情報は拾えそうにはなかったです。勿論、期待していたような富裕層向けの情報ですとか、海外ファンドへのアクセスに繋がるような情報はありませんでした…。
ただ、著名な投資家の講演が無料で聞ける機会でもあるので、それは聞いてみても良かったと思いました。今回は、なんだかんだ、怪しいぶーずを巡るために時間を使ってしまい、講演を聞く時間が取れませんでした…。
ということで、次回(2023年)は主にそれを目当てに参加してみようかなと思いました。次回は、2023年の参加報告をと考えています。
